TJ de Paris, le 07/03/2024,
n° 2307848

Mme C a conclu le 5 avril 2022 un bail pour la location d’un logement meublé, dans une résidence avec services. A la suite de la sollicitation de la commission de conciliation puis d’un conciliateur en justice, Mme C a introduit une requête en justice contestant les montants des loyers et des charges prévus dans le bail. En effet, le bail, expressément soumis à la loi du 6 juillet 1989, fixe un loyer mensuel de 1004 euros TTC[1] et prévoit un forfait de charges de 145 euros TTC.

Ces montants TTC fixés par la société bailleresse comprennent l’application de la TVA qui serait justifiée par l’exception à l’encadrement des loyers de la localité du logement pour les locations de locaux meublés consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement remplissant les conditions de prestations para-hôtelières, à savoir, les résidences de services (article 140 de la loi du 23 novembre 2018, c du 4° de l’article 261 D du code général des impôts).

Le juge admet – du fait de motifs légitime d’espèce – la recevabilité de la demande de Mme C, malgré le fait que cette dernière n’ait pas pu avoir recours à un conciliateur de justice au titre de l’art 750-1 du code de procédure civile. Bien que le juge judiciaire rejette sa compétence pour trancher l’assujettissement à la TVA – car cela relève du juge administratif –, il considère qu’en tant que juge des contentieux de la protection, il est compétent pour statuer sur la licéité du loyer et des charges locatives facturées au locataire.

Concernant le montant du loyer, le juge rejette l’application de la taxe de la TVA dans le prix du loyer car elle ne correspond pas à une charge locative récupérable sur le locataire. De plus, en l’espèce la location est consentie à un particulier et non à l’exploitant d’hébergement, le bail n’est donc pas concerné par le 4° du c de l’article 261 D du CPI. Ainsi, le bail est soumis au dispositif d’encadrement des loyer applicables à la localité d’espèce, qui fixe le loyer de référence majoré (loyer plafond) au montant de 912,50 euros, un prix excédé par le loyer de 1004 euros consentie à Mme C. Le juge admet donc la restitution à Mme C du trop-perçu de loyer.

Concernant le montant des charges, le juge rejette l’application de la taxe de la TVA car cela reviendrait pour le bailleur à faire un bénéfice sur la TVA, or « le bailleur n’est pas censé pratiquer une marge sur les charges locatives ». En effet, le forfait de charge (article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989) permet au bailleur de récupérer les charges locatives d’un logement meublé occupé aux fins de résidence principale, en contrepartie notamment des services rendus liés à l’usage du logement et des dépenses courantes. Or, les charges locatives récupérées sur le locataire en vertu de l’art 23 de la loi de 1989 sont nécessairement des dépenses TTC, ainsi, le bailleur ne peut soumettre le locataire à une nouvelle taxe fondée sur la TVA que lui ont facturées les prestataires de services alors qu’il l’a déjà récupérée auprès du locataire.

Par ce contrôle de l’encadrement des loyers, le juge reconnait le droit de Mme C à la restitution d’un trop perçu d’un montant de 1830 euros au titre de la somme excédant le loyer, auquel s’ajoute un montant de 460 euros au titre des charges. En l’espèce, le juge rejette la qualification d’un abus de la part du bailleur pouvant donner naissance à ne dette de dommages-intérêts.

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[1] Toutes taxes comprises.