Cour de Cassation, CC, civ.3ème le 09/11/2017, n° 16-22445
Charges locatives : le délai de prescription de la restitution des indus débute à partir de la régularisation
Jurisprudence · Date de publication : 21/03/2018 · Date de modification : 07/03/2023
Droit au logement
Cour de cassation, civ.3ème, 9 novembre 2017, n°16-22445
Des locataires d’un logement HLM réclamaient le remboursement de l’intégralité des provisions pour charge suite à l’absence de régularisation entre 2007 et 2014. Ils n’ont obtenu satisfaction ni devant la Cour d’appel, ni devant la Cour de cassation qui ont estimé que l’obligation de régularisation annuelle des charges n’était assortie d’aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription.
Les locataires ont toutefois eu gain de cause concernant leur demande de remboursement des provisions de charges indûment versées au-delà du délai de prescription de l’action qui, en matière HLM, est de trois ans.
La Cour de Cassation a jugé que le délai de prescription de l’action en répétition de l’indu ne commence pas à courir avant ladite régularisation. Le point de départ de l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur est celui de la régularisation des charges, et non celui du versement de la provision.
RAPPEL :
La loi Alur a réduit et harmonisé les délais de prescription au-delà desquels les locataires et les bailleurs ne peuvent plus se prévaloir des effets du bail (dettes de loyer, charges locatives). Une durée de trois ans est désormais fixée pour le bailleur et le locataire tout secteur confondu (social et privé). L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 est désormais rédigé ainsi : « Les actions liées au bail sont prescrites dans un délai de trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu (ou aurait dû connaître) les faits générateurs ». Cette durée de trois ans s’applique en matière de récupération des charges, le fait générateur étant donc la date de la régularisation.
La loi Alur a également modifié les modalités de récupérations des charges pour le bailleur lorsque la régularisation n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l’année civile suivante. Le locataire aura la possibilité d’effectuer le paiement par douzième s’il en fait la demande.
