TJ de Paris le 08/03/2024,
n° 2308720

Dans cette affaire est en cause la qualification de la destination d’un bail de sous-location pour déterminer sa soumission ou non à l’encadrement des loyers et des règles concernant les charges récupérables conformément à la loi du 6 juillet 1989.

Une SAS (Société par Actions Simplifiées), exerçant une activité d’administrateur de biens a reçu, par un bail, un logement dont la destination contractuelle était exclusivement la sous-location en meublé à usage d’habitation. La société, locataire principal, a conclu un bail en colocation avec M. O. pour une chambre meublée de cet appartement. Toutefois, M. O. soutient l’existence d’un montage frauduleux, conteste la qualification du bail et estime que les montants des loyers et charges ne respectent pas les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, ainsi il exige le remboursement des sommes trop perçues.

Le juge se fonde sur l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, pour déduire le principe selon lequel le locataire principal ne peut conférer à son sous-locataire plus de droits qu’il n’en dispose lui-même. Ainsi, puisque le bail principal est consenti à une personne morale, il n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 mais à la liberté contractuelle et aux seules dispositions du code civil. De ce fait, le locataire principal ne pouvait pas conférer à M. O. les droits résultants de la loi du 6 juillet 1989 auxquels lui-même n’était pas soumis. Toutefois, les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 interdisaient à la société de sous-louer les locaux à usage de résidence principale, tel qu’est le cas pour le bail de colocation de M. O.

Puisque soumis à la liberté contractuelle et aux dispositions du code civil, le juge rappelle le principe selon lequel les contrats doivent être formés de bonne foi (article 1104 du Code civil). Ainsi, il retient « qu’en consentant à titre d’habitation principale un bail ne prenant en considération ni le plafonnement des loyers, ni les règles impératives de récupération des charges locatives ou de fixation du forfait de charges, sans informer le sous-locataire de la nature exacte de ses droits sur le bien et dans le but manifeste de détourner cette législation d’ordre public, la SAS a manqué à son obligation de bonne foi ». De ce fait résulte un préjudice pour M. O en raison de la méconnaissance de la législation portant sur l’encadrement du louer applicable dans la localité, ainsi que sur les règles impératives concernant les charges récupérables.

Le juge condamne ainsi la SAS à payer à M. O, une somme de 5000 euros au titre de dommages et intérêts, correspondant aux charges et loyers trop perçu.