CA de Paris le 10/04/2025,
n° 2300935

Dans cette affaire, est en cause le paiement exigé en aout 2021 par le bailleur de sommes – au décompte non détaillé – au titre des travaux de remise en état d’un bien loué ainsi qu’au titre des régularisations des charges à destination des locataires sortants, ainsi qu’au titre des dégradations et réparations locatives.

En première instance, par un jugement du 7 novembre 2022, le Tribunal de proximité de Raincy condamne solidairement les locataires sortant au paiement de ces sommes, avec intérêt au taux légal à compter d’une date de sommation de payer.

C’est à l’occasion d’un appel formé contre cette décision que la Cour d’Appel de Paris précise l’application de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs qui régule les relations entre bailleurs et locataires. La CA de Paris statue, d’une part, sur le respect des délais de régularisation des charges locatives ainsi que sur l’obligation de justification et de détail par le bailleur des sommes exigés au titre de la régularisation des charges et des réparations locatives. D’autre part, le juge se prononce sur le dépôt de garantie qui en l’espèce est supérieur à un mois de loyer en principal.

Sur la régularisation des charges locatives, au titre de l’art 23 de la loi du 6 juillet 1989, le juge rappelle l’exigence de communication des informations détaillées concernant les charges locatives régularisables. Celles-ci doivent être précisées par nature et individualisées. De plus, l’absence de régularisation des charges annuelles n’est assortie d’aucune sanction. En l’espèce, le bailleur n’avait procédé à la régularisation des charges de 2019 et 2020 qu’en juillet 2021.

De plus, le bailleur n’avait pas détaillé et distingué entre le loyer et les charges. En conséquence, les locataires se sont acquittés en plus du paiement de leur loyer, d’une partie du règlement des charges locatives.  Le juge rappelle qu’à défaut de justification, un remboursement des provisions versées par le locataire peut être justifié ( 3e Civ., 10 février 2015, pourvoi n° 13-27.20921). La CA de Paris condamne solidairement les locataires sortants à rembourser un montant au titre des charges locatives, mais en déduisant celles payées concomitamment aux loyers. 

Toutefois, le juge retient la mauvaise foi du bailleur dans la régularisation des charges. Constitue une faute d’exécution du contrat entrainant la responsabilité du bailleur la régularisation déloyale et brutale. Celle-ci se caractérise par deux éléments :

• La réclamation d’un montant prématuré et erroné de charges (excédant de plus du triple le montant des provisions sur charges) ;
• La tardivité de la réalisation des charges 2019 et 2020 alors qu’elle pouvait y procéder respectivement depuis janvier 2020 et janvier 2021.

A ce titre, la CA de Paris condamne le bailleur à des dommages-intérêts.

Enfin, concernant le dépôt de garantie au titre de l’art 22 de la loi du 6 juillet 1989, le juge fait une appréciation stricte de l’article qui ne prévoit pas de sanction en cas de violation de l’exigence du dépôt de garantie qui ne peut être supérieur à un mois de loyer. En l’espèce, le dépôt de garantie des locataires sortant correspond à la somme de deux mois de loyer.

La CA de Paris admet donc que le montant du dépôt de garantie versé par les époux, d’un montant total de 1800 euros (soit deux mois de loyer contractuel), excédait de 900 euros le montant qui aurait dû leur être réclamé.

Toutefois, puisque le juge n’a pas été saisi de conclusions en ce sens et que l’article 22 susmentionné ne prévoie aucune sanction spécifique, il déduit seulement ces 900 euros de la dette de réparation locatives des locataires.

Dans cette décision, le juge précise ainsi le régime de la régularisation des charges locatives ainsi que l’encadrement du dépôt de garantie locative.