TJ de Lorient le 11/12/2025,
n° 25/00523

Par acte de commissaire de justice d’avril 2024, des propriétaires adressent un acte de congé pour vendre à leur locataire Mme R. pour  janvier 2025.

Un acte de congé est exigé par la loi pour qu’un propriétaire ou un bailleur puisse mettre fin à un bail qu’il a accordé, il doit pour être valide respecter la loi du 6 juillet 1989 qui fixe les conditions du congé. Ainsi, trois motifs légaux autorisent à donner congé à son locataire parmi lesquels le « congé pour vente » mettant fin au bail pour vendre le logement (art. 15-I de la loi du 6 juillet 1989). Dans cette affaire, le congé délivré respecte les règles de fond et de forme, par conséquent il est considéré valide par le juge.

Toutefois, est en cause les sommes exigées par les propriétaires au titre de loyers impayés au 31 janvier 2025, ainsi qu’au titre de l’indemnité d’occupation courant à partir de la date d’effectivité du congé et jusqu’à la date à laquelle Mme R. a effectivement quitté le logement, respectivement du 31 janvier 2025 au 28 aout 2025.

En l’espèce, les sommes exigées par les propriétaires correspondant en réalité aux sommes non payées par la CAF qui a suspendu le versement des aides au logement en raison du caractère indécent du logement loué. Ainsi, l’ancienne locataire qui s’est acquittée du loyer résiduel au 31 janvier 2025, n’est pas tenue au paiement des sommes non payées du loyer relevant de l’APL suspendu. Concernant les sommes d’indemnité d’occupation à compter de l’effet de l’acte de congé et donc de la résiliation du bail, le juge considère que leur valeur correspond à la somme versée lors de l’exécution du contrat de bail au titre de loyer résiduel. Par cette décision, le juge pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’au départ des lieux de Mme R. prend en compte le caractère d’indécence du logement retenu par la CAF, ce qui a pour conséquence de compter la part prise en charge par l’APL suspendu, alors même que le contrat ne s’applique plus.

En raison de l’état d’indécence du logement qui constitue la résidence principale d’un locataire, le TJ estime que cela « constitue nécessairement un préjudice de jouissance en lien avec la faute commise par les bailleurs (défaut d’entretien : absence d’eau chaude, fils électriques apparents, impossibilité d’ouvrir une des portes du logement entièrement…) ». Le juge admet donc l’indemnisation du préjudice de jouissance par l’allocation d’une somme de 3000 euros.