Cour de Cassation, C de C le 24/06/2024, n° 23-13.131 - 23-10.467 - 22-24.020 - 23-13.789

Cour de cassation, 3ème chambre civile. Arrêt du 27 juin 2024, n° 23-13.131 ; et Cour de cassation, 3ème chambre civile. Arrêt du 11 juillet 2024, n° 23-10.467, n° 22-24.020, n° 23-13.789

L’article D 234-1 du code du tourisme dispose que les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile. L’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation dispose que le fait de mettre un logement en location en tant que meublé de tourisme constitue un changement d’usage. En l’occurrence, ce changement d’usage est encadré afin d’éviter la diminution de logement dans les zones urbaines. Ainsi, dans certaines communes du territoire, il est soumis à une autorisation préalable. Cette règle, passible d’une amende civile si elle n’est pas respectée, a fait l’objet de plusieurs arrêts de la Cour de cassation.

Dans deux arrêts du 11 juillet 2024, la ville a assigné les bailleurs et les locataires qui, visiblement en accord, ont loué de manière répétée, pour de courtes durées, le logement à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile. Ces derniers n’ayant pas respecté la demande d’autorisation préalable, la Ville cherche à leur condamnation in solidum au paiement de l’amende civile. La Cour énonce qu’une amende est une punition soumise aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine. La condamnation in solidum est donc impossible. Chaque personne doit être condamnée individuellement et le montant de l’amende est défini par personne poursuivie et par local irrégulièrement transformé. Les résidences principales ne sont pas concernées par l’autorisation préalable en cas de changement d’usage. En l’espèce, dans un arrêt du 11 juillet 2024, le propriétaire d’un logement à Paris l’occupait quatre jours par semaine pour des raisons professionnelles, pendant que sa famille résidait en Bretagne. L’appartement faisait l’objet de locations de courte durée à une clientèle de passage les fins de semaines. Ces locations de courte durée ont par ailleurs perduré au-delà de sa mutation professionnelle en Bretagne. La Cour de cassation précise que les juges du fond apprécient souverainement si un logement donné en location sur des périodes courtes à une clientèle de passage reste la résidence principale du loueur. Elle ne retient pas la qualification de résidence principale pour le logement de ce propriétaire.

D’après l’article L324-1 du code du tourisme, le classement officiel des meublés de tourisme est possible mais non obligatoire. Il renseigne le preneur sur le niveau de confort du meublé. Dans l’arrêt du 27 juin 2024, le Cour de cassation décide que ce classement ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévu au code de la construction et de l’habitation. En l’espèce, le propriétaire et le gestionnaire également locataire d’un logement destiné à la location touristique ont été condamnés au paiement d’une l’amende civile pour ne pas avoir obtenu l’autorisation préalable de changement d’usage requise. Ils avaient pourtant obtenu une décision de classement de l’appartement litigieux en meublé de tourisme délivrée par les Gîtes de France.

Cour de cassation, 3ème chambre civile. Arrêt du 27 juin 2024, n° 23-13.131 ; et Cour de cassation, 3ème chambre civile. Arrêt du 11 juillet 2024, n° 23-10.467, n° 22-24.020, n° 23-13.789