TP de Saint-Denis le 03/11/2025,
n° 24/09093

Engagé dans des démarches visant à faire réaliser à son bailleur les travaux nécessaires à la résorption des désordres de son logement, le locataire – M. X. – reçoit un congé. Toutefois, cet acte intervient après plusieurs actes administratifs constatant l’insalubrité du logement : un rapport de visite des services communaux d’hygiène et de santé de décembre 2023, un courrier de février 2024 informant le bailleur de la saisine de l’agence régionale de santé (ARS) et qui enjoint d’effectuer d’urgence des travaux prescrits sous peine d’engager une procédure de police du traitement de l’insalubrité (art. L. 511-1 à L. 511-22 CCH).

Pour apprécier la validité du congé pour motif légitime et sérieux, le juge rappelle que l’art 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L.511-10 du CCH, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis. Par conséquent, bien que l’arrêté préfectoral de mise en sécurité et de traitement de l’insalubrité ait été pris deux semaines après la notification du congé, le juge considère que la procédure contradictoire a été préalablement engagée par le courrier de la mairie informant le bailleur de la saisine de l’ARS et de l’existence de la procédure en lui donnant l’occasion de l’éviter en agissant en amont. Le juge retient que « le congé délivré l’a été de mauvaise foi, le bailleur ayant préalablement été informé de l’insalubrité du logement et n’ayant pas réalisé les travaux prescrits, mais prétendant expulser les locataires ». Dès lors, le congé est nul et l’expulsion des locataires refusés. 

Concernant les loyers versés durant la validité de l’arrêté préfectoral de mise en sécurité et salubrité du logement, le juge rappelle que l’art L.521-2 du CCH dispose que pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité et de salubrité pris en application de l’art L.511-1 du même code, le loyer en principal cesse d’être dû, entre d’une part le premier jour du mois qui suit la notification de l’arrêté, et d’autre part celui qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté de mainlevée qui abroge l’arrêté de mise en sécurité et de sécurité.  Par conséquent, au regard des faits d’espèce, le juge admet la restitution des loyers indument versés durant cette période. Le juge admet également l’indemnisation du préjudice du trouble de jouissance caractérisé par l’arrêté d’insalubrité qui a frappé le logement loué entre les mois de mai 2024 et de février 2025. Le paiement de dommages et intérêts pour trouble de jouissance d’un montant de 820 euros se fonde sur l’obligation de résultat du bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (art 6 de la loi du 6 juillet 1989).