C de C le 02/10/2025,
n° 24-12.308 et 24-13.722

Par un acte du 11 avril 2019, les propriétaires adressent à Mme Y, la locataire, un congé aux fins de reprise pour habiter à effet au 3 février 2021. Un acte de congé est exigé par la loi pour qu’un propriétaire ou un bailleur puisse mettre fin à un bail qu’il a accordé, il doit pour être valide respecter la loi du 6 juillet 1989 qui fixe les conditions du congé.

La reprise du logement pour que le propriétaire ou un de ces proches puisse l’habiter constitue l’un des 3 motifs légaux autorisant à donner congé à son locataire. Toutefois, sur le fondement de l’article 15, III de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut en principe donner congé, sans proposer une offre de relogement, à tout locataire, notamment âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures aux plafonds pour l’attribution de logements HLM.

Le juge statut sur un recours contre l’arrêt de la CAA de Paris du 6 février 2024 qui déclare valide le congé délivré à Mme Y. Pour considérer si ses ressources lui permettaient de bénéficier de ce statut protecteur, la Cour avait pris en compte les revenus fonciers bruts qui représentent les recettes accessoires en plus du loyer en principal, c’est-à-dire uniquement la somme due pour l’occupation du logement sans les provisions pour charges ou autres déductions de charges.

La Cour de cassation confirme le jugement de la CAA de Paris. Elle établit que les ressources annuelles du locataire à prendre en compte sont celles déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction, c’est à dire les revenus fonciers bruts.

En l’espèce, bien que Mme Y. ait plus de 65 ans, compte tenu de ses revenus fonciers bruts, elle excède le plafond en deçà duquel elle aurait dû bénéficier du statut protecteur instauré par les dispositions de l’art 15 de la loi 6 juillet 1989.