TJ de Bobigny le 20/03/2026,
n° 25-10589
Nullité du congé du fait de l’antériorité d’un arrêté de mise en sécurité et injonction d’exécuter des travaux
Jurisprudence · Date de publication : 11/09/2026
Habitat indigne
Habitat non-décent
Dans cette affaire, un bail a été signé en 2007 pour un logement à Noisy-le-Sec.
En 2023 et 2024, l’ADIL de Seine-Saint-Denis a rendu deux rapports mettant en évidence des désordres et préconisant des travaux sur le logement. Par un arrêté municipal de mise en sécurité en procédure urgente, le maire de Noisy-le-Sec a également mis en demeure le bailleur de réaliser les travaux dans un délai de 15 jours.
Le 29 avril 2025, le bailleur a délivré un congé pour vente au locataire, portant effet au 31 octobre 2025. Or, l’arrêté municipal de mise en sécurité avait été rendu 11 jours plus tôt.
Saisi par le locataire demandant à ce que son propriétaire soit enjoint à réaliser des travaux, le juge relève que :
- si le bailleur a réalisé des travaux, ceux-ci sont insuffisants et il reste tenu à une obligation de résultat concernant le caractère décent du logement loué, dont l’encombrement du logement ne peut l’exonérer. Le juge constate que le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrance d’un logement décent à compter du 18 avril 2025. Le juge retient que jusqu’à la parfaite réalisation des travaux la suspension du versement des loyers est justifiée et que de plus, l’arrêté de mise en sécurité implique une obligation de relogement du locataire par le bailleur le temps de leur réalisation.
- il retient également que le bailleur ne pouvait valablement donner congé à son locataire, dès lors qu’en vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 « la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendus à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L251-10 du Code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis ».Le juge retient donc la nullité du congé pour vente pris postérieurement à l’arrêté municipal de mise en sécurité.
- enfin, le juge ajoute que l’exception d’inexécution est justifiée au regard de l’état du logement et que le bailleur ne peut demander d’indemnité d’occupation. Il condamne le bailleur au versement d’une somme de 5350 euros pour les différents préjudices causés.
